한파에도 걱정 끝! 임차인 보일러동파에대한 수선의무 매우 쉬운 방법 완벽 정리

한파에도 걱정 끝! 임차인 보일러동파에대한 수선의무 매우 쉬운 방법 완벽 정리

 

겨울철 기온이 급격히 떨어지면 임대인과 임차인 사이에서 가장 많이 발생하는 갈등 중 하나가 바로 보일러 동파 사고입니다. 수리 비용이 적게는 몇만 원에서 많게는 수십만 원까지 발생하기 때문에 서로에게 책임을 전가하는 경우가 많습니다. 오늘은 법적 기준과 판례를 바탕으로 임차인 보일러동파에대한 수선의무 매우 쉬운 방법을 상세히 알아보겠습니다.

목차

1. 보일러 동파 책임 소재의 기본 원칙
2. 임차인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우
3. 임대인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우
4. 동파 방지를 위한 임차인의 필수 관리 수칙
5. 분쟁 발생 시 합리적인 해결 방안 및 과실 비율

보일러 동파 책임 소재의 기본 원칙

보일러는 주택의 필수 설비에 해당하며, 기본적인 유지보수 책임은 임대인에게 있습니다. 하지만 사용자의 관리 소홀이 원인이라면 이야기가 달라집니다.

• 민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 가집니다.
• 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무): 임차인은 임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 합니다.
• 핵심 판단 근거: 동파의 원인이 기기 자체의 노후화인지, 아니면 영하의 날씨에 임차인이 방치했는지에 따라 책임이 나뉩니다.

임차인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우

임차인은 거주하는 동안 집을 안전하게 관리할 의무가 있습니다. 다음과 같은 상황에서는 임차인이 수리비를 지불해야 할 확률이 높습니다.

• 외출 시 보일러 전원을 완전히 끈 경우: 한파 주의보가 내려진 상황에서 보일러를 완전히 끄고 외출하여 동파되었다면 임차인의 명백한 과실입니다.
• 창문을 열어두어 냉기가 유입된 경우: 보일러실의 창문을 열어두거나 제대로 닫지 않아 찬 바람이 직접 닿아 동파된 경우입니다.
• 장기간 집을 비우며 예방 조치를 하지 않은 경우: 며칠씩 집을 비우면서 외출 모드 설정이나 물을 조금 흐르게 하는 등의 조치를 하지 않았을 때 해당합니다.
• 주의 의무 위반: 기상청에서 동파 예보를 했음에도 불구하고 아무런 대비를 하지 않은 경우 관리 소홀로 간주됩니다.

임대인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우

모든 동파 사고를 임차인이 책임지는 것은 아닙니다. 구조적인 결함이 있다면 임대인이 수선 의무를 집니다.

• 보일러의 노후화: 보일러 설치 후 7년에서 10년 이상 경과하여 기기 자체가 낡아 동파 방지 기능이 작동하지 않은 경우입니다.
• 단열 불량: 보일러실 자체의 단열이 극도로 취약하여 임차인이 주의를 기울였음에도 불구하고 동파를 막을 수 없었던 구조적 결함입니다.
• 매입형 배관의 문제: 벽 내부의 배관이 얼어 터진 경우 임차인이 직접 관리할 수 없는 영역이므로 임대인이 수리해야 합니다.
• 사전 고지 미비: 보일러에 특정 결함이 있음을 임대인이 알고도 임차인에게 주의를 주지 않았을 때 책임을 물을 수 있습니다.

동파 방지를 위한 임차인의 필수 관리 수칙

분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 동파가 발생하지 않도록 미리 조치하는 것입니다. 아래 수칙을 준수하면 설령 동파가 되더라도 임차인의 과실 비율을 낮출 수 있습니다.

• 외출 모드 활용: 겨울철 외출 시에는 보일러를 끄지 말고 반드시 외출 모드나 낮은 온도로 설정하여 가동해야 합니다.
• 수돗물 조금 흘리기: 영하 5도 이하로 내려가는 밤에는 세면대나 싱크대의 수도꼭지를 아주 가늘게 열어 물이 계속 흐르도록 합니다.
• 보일러실 단열 작업: 보일러실 창문에 에어캡을 붙이고, 문틈에 문풍지를 부착하여 찬바람을 차단합니다.
• 배관 보온재 점검: 노출된 보일러 배관을 헌 옷이나 보온재로 감싸고 테이프로 단단히 고정합니다.
• 노후 보일러 사전 점검: 본격적인 추위가 오기 전 보일러 가동 상태를 확인하고 이상이 있다면 즉시 임대인에게 알려 수리를 요청합니다.

분쟁 발생 시 합리적인 해결 방안 및 과실 비율

사고가 이미 발생했다면 감정적인 대응보다는 객관적인 기준에 따라 비용을 분담하는 것이 현명합니다.

• 서울시 분쟁조정 기준 활용: 서울시에서는 보일러 사용 연수에 따른 상각 비율을 적용하여 과실을 나누는 가이드라인을 제시하고 있습니다.
• 보일러 연식에 따른 분담:
• 설치 1년 이내: 임차인 과실이 명백하지 않다면 임대인이 전액 부담하거나 임차인 부담이 매우 낮음.
• 설치 7년 이상: 기기 노후화가 진행된 상태이므로 임대인의 부담 비중이 높아짐.

• 사진 및 영상 증거 확보: 동파 당시의 보일러 설정 상태, 보일러실 환경, 수리 기사의 소견 등을 사진이나 영상으로 남겨 책임 소재를 명확히 합니다.
• 원만한 합의 우선: 소송이나 법적 분쟁은 시간과 비용이 많이 들므로, 관리 소홀 정도와 기기 노후 정도를 고려하여 5:5 혹은 7:3 등으로 수리비를 절충하는 것이 가장 빠르고 효율적인 방법입니다.

 

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